fbpx

هل جمهورية مصر مهددة بـ فقاعة عقارية؟

التسويق الإلكتروني للعقارات

هل جمهورية مصر مهددة بـ “فقاعة عقارية”؟

هل هناك خطر من زيادة العرض وارتفاع الأسعار؟

هناك من يعتقد أن ما حدث في الولايات المتحدة الأمريكية ليس بعيدًا أن يحدث في سوق العقارات المصري ، وهو الارتفاع الكبير جدا في أسعار العقارات الذي أدى إلى انهيار خطير في سوق العقارات المصري. مع انخفاض الطلب ، تهبط أسعارها بشكل حاد: تسمى “فقاعة العقارات” ، بعد أن أدت إلى ركود كامل في سوق العقارات ؛ وقد أدى ذلك إلى إفلاس العديد من الشركات ، بالإضافة إلى فشل مشتري العقارات وعدم قدرتهم على الوفاء بالمدفوعات المطلوبة.

على الرغم من بوادر هذه الأزمة هى فقاعة عقارية، يحاول بعض الخبراء التقليل من المشكلة واستبعاد حدوثها.

وهنا يقفز سؤال

إذا كان هذا الانفجارو فقاعة عقارية قد حدث بالفعل فما هي طبيعة المشكلة في القطاع وما الحل؟

تحت عنوان: هل تدخل مصر فقاعة عقارية تهدد الاقتصاد؟ سعى المركز المصري للدراسات الاقتصادية إلى تقديم إجابات للعديد من الأسئلة المطروحة والتي نذكرها بإيجاز.

وأوضحت الدراسة مفهوم فقاعة عقارية من حيث الارتفاع المستمر في أسعار العقارات بما يتجاوز قيمتها السوقية الحقيقية ، وفشل المتعاملين مما يؤدي إلى انكماش شديد لدرجة السقوط أو الانهيار مما يؤثر سلباً على القطاع و الاقتصاد ككل.

وتشير الدراسة إلى أن مظاهر الأزمة فقاعة عقارية:

  • التسهيل المفرط لإجراءات البيع من قبل المطورين العقاريين.
  • السلوك الواضح للبنوك تجاه قروض القطاع العقاري.
  • تقليل حجم ومساحات الوحدات السكنية لتسهيل مبيعات الشركات.

كما حذرت الدراسة من:

  • الزيادة الهائلة في المعروض من الوحدات ستسبب مشكلة في سوق العقارات.
  • انخفاض القوة الشرائية للعملة المحلية.
  • الركود النسبي في المبيعات في السوق الثانوية وتواطؤه ، مع اقتصار المبيعات على السوق الأولية.
  • عدم تمكن المطور التجاري أو العقاري من الاستعلام عن قدرة المشتري على الدفع.
  • دخول القطاع العقاري المصري في أزمة شبيهة بما حدث في الصين ابتداء من عام 2008 عندما تخيلت الحكومة الصينية أن الحل وأفضل طريقة لزيادة الطلب المحلي وخلق فرص العمل هو إنعاش سوق الإسكان الحضري وضخ 4 مليار يوان بعد الأزمة ، مما أدى إلى زيادة الانكشاف النقدي في السوق ، ارتفعت أسعار العقارات الصينية بشكل كبير ، وبسبب زيادة الطلب ، اعتقد العمال الاقتصاديون أن كل ما تم بناؤه في صناعة العقارات سيتم بيعه. نتيجة لهذه الاتجاهات ، ارتفعت الأسعار بشكل كبير بسبب الزيادة غير المنطقية في بناء المساكن لتتجاوز معدل الزيادة في الطلب ، سواء للعقارات السكنية أو الإدارية ، مما أدى إلى ظهور ما يسمى بـ “المدن المهجورة” معدل الإشغال. أكبر مركز تسوق في العالم ، New South China Mall ، لا يزيد عن 2 ٪ ، وتحتاج مدينة Tianjin الصينية إلى 25 عامًا من التطوير من أجل استخدام الأماكن الشاغرة.

أظهرت الدراسة بعض المؤشرات والمعلومات:

  • حوالي 25٪ من العقارات المبنية في جمهورية مصر شاغرة.
  • بدأت مشكلة القطاع العقاري المصري في عام 2004 ، عندما أدى المزاد الذي قدمته هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة إلى زيادة كبيرة في أسعار الأراضي.
  • تضخم أسعار الأراضي التي عرضتها الهيئة بالقاهرة الجديدة ويوم 6 أكتوبر في مزاد 2007 بنحو 130٪.

وتخشى الدراسة من:

  • ارتفاع مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي الإجمالي إلى 16.2٪ ، وهي نسبة اعتبرتها الدراسة كبيرة.
  • ارتفاع معدل النمو لقطاعي التشييد والبناء والأنشطة العقارية بنسبة 225٪ و 952٪ على التوالي خلال الفترة من العام المالي 2010-2011 إلى 2016-2017 .
  • الاعتماد على القطاع العقاري في نمو النشاط الاقتصادي في مصر يشكل مصدر قلق في حال نشوء أزمة في هذا القطاع لأنها تؤثر سلبًا على جميع الأنشطة المتعلقة به.

وتحدثت الدراسة عن الإيجابيات التي حمت مصر حتى الآن من مرحلة الانفجار الذي حدث في التجارب العالمية مثل أمريكا واليابان وإسبانيا ، على النحو التالي:

  • أن النظام المالي المصري يعتمد على السيولة وليس الائتمان ، وأنه لا يوجد سوق لقيم العقارات – في الأزمة في الصين شبيهة بالسوق المصري ، والدراسة تحذر من ذلك -.
  • سيكون لضريبة الممتلكات تأثير إيجابي على المدى الطويل من خلال الحد من وجود عقارات مغلقة بهدف الربح ، وعلى المدى القصير سيكون لها تأثير سلبي ، حيث سيزداد المعروض من الوحدات للبيع في السوق الثانوية.
فقاعة عقارية
فقاعة عقارية

وفي سياق آخر أعرب بعض الخبراء عن رأيهم على النحو التالي فى موضوع فقاعة عقارية :

  • قالوا إن أسعار العقارات في مصر شهدت تغيرات غير عادية وغير مسبوقة نتيجه فقاعة عقارية عندما تكون أسعار الشقق بالصحراء أعلى من أسعارها بالزمالك بالدقي والمعادي … لابد أن هناك خطأ ما.
  • هذا ما أطلق عليه الخبراء فقاعة عقارية العقارات (طفرة غير مفسرة في أسعار المساكن).
  • وأشاروا إلى أن السوق المصري يسير على طريق الانحدار والركود لعدة أسباب:
  1. ضعف السيولة نتيجة تجميد العديد من الصناديق في الشهادات ذات العائد المرتفع.
  2. تجميد المزيد من رأس المال في الأصول العقارية أكثر من النسب الإجمالية لمحفظة الاستثمار الفردية.
  3. يلجأ الأفراد إلى بيع العقارات عند حاجتهم إلى السيولة ، لكنهم يشترون بأسعار باهظة لا تدر ربحًا على المستويين القصير والمتوسط ​​ولا تتناسب مع التكلفة الحقيقية والمبالغ فيها ، مما يؤدي إلى لجوء الناس إلى البيع. بقيمة أقل من الذي قام بشرائها ، مما أدى إلى انخفاض كبير في أسعار العقارات وخسائر مثالية للأفراد.
  4. بيع معظم العقارات المباعة في الفترة الماضية على أقساط تتراوح من 8 إلى 15 عامًا. لذلك ، عندما يتم عرض الوحدات للبيع ، لن يكون هناك طلب شراء هذه الوحدات لأن معدلات الاسترداد ستكون أعلى بكثير من أن يشتري المشتري مباشرة من الشركات والربح من دفعة أولى بسيطة مع فترة سداد طويلة.
  5. منذ تحرير سعر الصرف وتراجع القوة الشرائية للعملة في نوفمبر 2016 حتى الآن ، لم ترتفع الأجور والرواتب بالقرب من معدل التضخم الذي حدث بسبب “الطرح العام الأولي”. التخلف عن سداد أقساط الرهن العقاري بسبب التضخم المرتفع في أسعار الخدمات (كهرباء / ماء / غاز / طاقة) وأسعار المواد الغذائية وأسعار السيارات وكل ما يتعلق بتكلفة المعيشة اليومية للمواطن الذي سيستخدم مدخراته لتغطية الفرق في تكلفة المعيشة ودفع الأقساط.
  6. سيؤدي عدم السداد من قبل الأفراد إلى عدم قيام الشركات العقارية بدفع مواعيد استحقاق الأرض التي اشتروها بأسعار مبالغ فيها.
  7. سيؤثر ركود سوق العقارات سلباً على الأسواق بسبب إغلاق ما يقرب من 80 صناعة تعتمد على صناعة العقارات.
  8. ستؤدي الأسواق المتراجعة وحالة الركود إلى إحجام المستثمرين عن دخول سوق العقارات.

اقرأ ايضاً
لماذا تقوم بشراء الشقق في مشروع بيت الوطن

احياء القاهرة للسكن وكيف أختار الحى المناسب

عقار (قانون)

اشترك في النقاش

0 thoughts on “هل جمهورية مصر مهددة بـ فقاعة عقارية؟”

  • أسباب ظهور الفقاعة العقارية في جمهوريه مصر العربيه | عقارات دليفري

    […] هل جمهورية مصر مهددة بـ فقاعة عقارية؟ […]

    Reply

Compare listings

قارن